Derechos reales cada parcial vale 30%. 26 agosto 1999




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¿Qué se inscribe ante el conservador de hipoteca?

Las transacciones que involucran terrenos no registrados. Las Hipotecas.

Se inscriben con la finalidad de darle fecha cierta y darles rango (oponible a terceros).

En una venta en pública subasta de un bien que ha sido hipotecado varias veces, el que inscribe primero (tiene una hipoteca en primer rango) es el primero en cobrar. Por eso en las hipotecas se buscar "dar rango", en vez de hacer oponible el acto.

El primero que inscribe le da rango de preferencia la inmueble para cobrar primero.


La ley de registro y conservación era facultativa antes. El legislador supo lo peligroso que era no transcribir y en el 1961 crea una ley que dice que la transcripción es obligatoria. Los actos anteriores a esa ley del 31 no era obligatorio que fueran transcritos.


La ley 133 de junio del 1931 dice que las transcripciones son obligatorias. Quién está en la obligación de transcribir el acto? si el acto es auténtico la obligación de la transcripción es del notario que instrumenta el acto. Si es bajo firma privada, la obligación de la transcripción es en la parte interesada (el adquiriente).

En auto auténtico es el notario que redacta el acto. El notario da fe de que esas personas comparecieron ante él y declararon la operación jurídica. Los actos auténticos tienen número. Se inician con la fecha. Ej.: en fecha tal ...por ante mi comparecen... y luego con los datos de los comparecientes


Se hace un solo original y el interesado tendrá una "compulsa" que es una copia certificada del original.


El acto bajo firma privada se presume que lo pueden hacer las partes y el notario lo que hace es dar fe de que las firmas fueron puestas voluntariamente en su presencia por los señores que firman. El acto bajo firma privada no está numerado y debe haber tantas copias como partes.


Como en un acto auténtico solamente hay un original con el que se queda el notario, es el notario quien está obligado a transcribir el acto.


Los actos bajo firma privada se hacen en tantos originales como partes y deben obligatoriamente decir en su contenido cuántos originales se hicieron.


Posteriormente viene una ley, la 637 que declara que la transcripción es de utilidad pública. No tendrá validez ni podrá depositarse ante un tribunal el acto que no esté transcrito pues estará suspenso. El juez o secretario que acepte un acto sin transcribir puede ser sancionado.

Inscripción hipotecaria


En cuanto a la inscripción hipotecaria es necesario llevar anexo al acto de hipoteca la "doble

factura de inscripción hipotecaria".


La doble factura de inscripción hipotecaria no es más que un requerimiento que se le hace al conservador de hipoteca para que inscriba el acto, la hipoteca. Contiene:


El nombre de quien lo requiere (el acreedor, lo puede hacer el notario )

Nombre y generales del deudor,

El monto del crédito, el interés y el tiempo,

Consignación el inmueble que se está hipotecando.

Si el inmueble tiene designación catastral se hace mención de ella.


(en la designación catastral, la ciudad de Santiago es DC 1, si en la designación es en el campo entonces dirá "D.C. 2" u otro, en el campo hay parcelas, no manzanas).


Designación catastral de un terreno en la ciudad

S.5 Manz. 40 D.C. 1 Stgo. = Solar 5 Manzana 40 Distrito Catastral 1 Santiago.

Designación catastral de un terreno en el campo:

p. 39 D.C. 2 Municipio Valverde = Parcela 39 Distrito Catastral 2 Municipio Valverde


23/9/99

¿Son públicos los libros del conservador de hipoteca?

Sí, son una fuente de información para los terceros.


¿Y los libros del registro de título, son públicos?

Sí, también es una fuente de información.


La diferencia:

El conservador de hipoteca es para terrenos no registrados. Uno va a una de esas oficinas y pide una certificación de que el terreno con el que uno va a negociar no ha sido vendido o negociado con anterioridad.


La ley le concede un plazo de 60 días al interesado para que haga la transcripción a partir de la fecha del acto. Si no lo hace en ese plazo tiene una sanción de pagar un 10% sobre el valor del acto.

Lo que paga en la transcripción es normalmente un 2% del valor del acto, más la multa.

El valor de que se habla aquí es el valor de la operación consignada en el acto.


Hay un certificado de título, paga…


El terreno no registrado se le cobra el 4% más el 12% del 4 en rentas internas. Pero el 2% se le paga al conservador de hipoteca.????


Hay una ley que se confunde con la ley del conservador de hipoteca. La ley de los actos judiciales y extrajudiciales del 20/05/1985. Esta ley no tiene nada que ver con el tribunal de tierras, pero tiende a confundir a cualquiera que vaya a pagar los impuestos. Esta ley lo que hace es dar fecha cierta a los actos y el cobro de impuestos. Está a cargo la aplicación de esa ley del secretario del ayuntamiento en los municipios que no son cabecera de provincia y se llama director de registro civil.

En el municipio cabecera de provincia el director de registro civil es el conservador de hipoteca.


EN TERRENOS NO REGISTRADOS

A la doble factura (un pedimento que se le hace al conservador de hipoteca para que le de rango al crédito) se le anexa el acto de hipoteca.

Si la hipoteca es judicial además de la doble factura se le agrega la sentencia que la ordena.

Si la hipoteca es legal además de la doble factura se le anexa… "nada!"

En la hipoteca convencional se da la doble factura más el acto.


EN TERRENOS REGISTRADOS

En terreno registrado, la hipoteca convencional no necesita doble factura, se lleva el acto de hipoteca a registro y se acabó todo.

En la hipoteca judicial y en la hipoteca legal es necesario la doble factura, aun en terrenos registrados.


El conservador de hipoteca debe llevar 6 libros:

-->Uno que tiene número y fecha de llegada de los actos.

-->Transcripciones de las operaciones en terrenos no registrados.

-->Un registro para las inscripciones de hipotecas.

-->Para las transcripciones de los embargos judiciales

-->Un libro índice de las personas que hayan realizado operaciones (por apellido)

-->Un libro de contabilidad


El director del registro civil solamente lleva tres libros:

A el se le llevan:

Se le llevan los actos judiciales (actos de alguacil, sentencias).

Actos extra judiciales: ej.: un poder notarial, poder dado a un abogado, los certificados de actas de matrimonio, las actas de nacimiento, una carta injuriosa con fines de demanda en divorcio.


Estos libros no son públicos (qué interés tiene un tercero en saber lo que dicen esos actos?).


El abogado suele confundirse con esto.

El conservador de hipoteca: hay uno por provincia

transcribe actos traslativos de propiedad

inscribe las hipotecas.

Trabaja en materia de terrenos no registrados, sin títulos.


Pero en el municipio cabecera el mismo conservador de hipoteca es el director del registro civil.

En funciones del registro civil: uno por municipio

registra los actos judiciales y extrajudiciales y les da fecha cierta.


El registrador de títulos:

Actúa en materia de terrenos registrados:

inscribe los actos (le toma los datos importantes del acto).

registra


El conservador de hipoteca es provincial, uno por provincia. El Director del registro civil es municipal, uno por municipio.


El oficial del estado civil: el llamado juez civil (este es el que hace todos los actos del estado civil de las personas) no se debe confundir con el director del registro civil.


CRITICAS QUE SE LE HACEN AL SISTEMA DEL CONSERVADOR DE HIPOTECA

1ra: que sólo transcribe actos sin darle legalidad a los mismos. El sistema del conservador de hipoteca se llama sistema ministerial francés.

2da: que lo que se toma en cuenta es el nombre de la persona no el inmueble en sí. En terrenos registrados sí lo que se toma en cuenta es el inmueble registrado.

se critica porque sólo son actos entre vivos.


CUARTO PERIODO

Se inicia con la ley sobre división de terrenos comuneros del 21 de abril de 1911.


Qué son terrenos comuneros?

Se le llama terrenos comuneros a sitios indivisos que se dicen pertenecer a dos o más personas y cuyos derechos están representados en pesos o pesos de título que más bien guardan relación con el valor del inmueble y no con la superficie. La persona que tiene un peso de título tiene lo que se llaman "acciones" en ese sitio comunero. Se les llama accionistas o comunistas del sitio. En tiempos de Trujillo siempre se hablaba de accionistas ;)


Para aclarar lo de sitios indivisos hablemos por ejemplos: Cuando un individuo deja en herencia un terreno a sus 12 hijos, mientras el sitio no se divida para que le toque lo correspondiente a cada quien, esos herederos comparten un sitio indiviso.

En un matrimonio, si poseen un inmueble, hay una indivisión en ese inmueble, porque no se sabe cuál parte le corresponde a quién.


Un sitio comunero pudiera pertenecer a una persona?

No, ya dijimos que deben ser 2 personas o más.


Un "peso de título" era un invento de la gente en el que alguien le daba un valor monetario a su terreno, y le vendía a otro en función de ese valor. Mi terreno vale mil pesos, y le vendo a fulano 500 pesos de título (lo que equivaldría a la mitad del terreno)...


Cuánto vale un peso de título?

Cualquier accionista solicita al tribunal la partición (en aquel entonces al tribunal de primera instancia). El tribunal designaba un notario público para que fuera el depositario de los pesos de títulos que tuvieran los accionistas....

Luego designaba un agrimensor público para medir el sitio comunero. Medido el sitio comunero se juntaban el agrimensor y el notario para dividir y hacer la "partición numérica del sitio comunero".

La partición numérica es la que resulta de dividir la totalidad del sitio comunero entre el número de pesos de título que tuviera

Si A tiene 50 pesos de títulos, B 25 y C 25. El notario tiene 100 pesos de títulos. La operación o partición numérica es la que resulta de dividir la totalidad del sitio comunero en tareas (supongamos que sean 100) entre la cantidad de pesos títulos existentes, para saber el valor de cada peso título. El tribunal de 1era instancia debía homologar la partición numérica.

Homologada la partición numérica se hacía la partición en naturaleza, el agrimensor le asignaba a cada quien la parte del terreno que le correspondía. La partición en naturaleza también tenía que ser homologada.

Pero si venía alguien y ocupaba una parte del terreno y duraba 20 años poseyendo, el terreno era del que tenía los 20 años, no del que hizo la partición numérica.


QUINTO PERIODO

Se inicia con la orden ejecutiva 511 del 01/07/1920.

Hoy la actual ley 15-42 del 07/11/1947.

Esta ley se llama orden ejecutiva porque fue el gobierno americano invasor militar. Era un gobierno militar, los militares no hablan de leyes, ni de decretos, pronunciaban órdenes ejecutivas..

Esa orden ejecutiva trae una ley que todo el mundo la recibió con recelo y miedo. Los gringos, ante la "barbaridad" de los terrenos comuneros necesitaban una ley clara, porque tenían inversiones grandes en caña. Entonces fue así que trajeron el Sistema Torrens o Sistema catastral. El objetivo era registrar todos los terrenos.


El catastro es medir y censar todas las propiedades. Se le llamó sistema Torrens en honor a Sir Robert Torrens.

Torrens era australiano, la ley de tierras es británica, llega a USA y los gringos la traen aquí.

Este sistema tiene muchas oficinas y funcionarios. Estas son:


Tribunal superior de tierras: actualmente hay uno solo funcionando. Se han creado otros pero no están funcionando. Tribunal colegiado. Uno en Sto.Dgo. se encarga de conocer todos los asuntos administrativos y conoce en grado de apelación de las sentencias de los tribunales de tierra de jurisdicción original.


El Abogado del estado. representa al Estado en el saneamiento. Es el ministerio público ante el tribunal de Tierras.


Dirección general de Mensuras catastrales. Mide y censa los terrenos. Está a cargo de un Director general que debería ser agrimensor. Es una oficina técnica.


Tribunal de tierras de jurisdicción original. Esto quiere decir de primer grado, donde se origina el saneamiento en cualquier litis. Están a cargo de un juez (unipersonal), independientes. Hoy hay 2.


La oficina de registro de títulos, a cargo del registrador de títulos. Expide certificado de títulos.


Lunes 27/9/99


El tribunal superior es colegiado. Tiene un presidente, quien es jefe de todos los demás tribunales de tierras.


El TST además de conocer asuntos en grado de apelación de las decisiones dictadas en jurisdicción original, conoce la "revisión de oficio" o "revisión obligatoria". Esto quiere decir que aunque no se apele una decisión de jurisdicción original el TST va a conocer de esa decisión, la va a revisar. La cortes trabajan solamente si apelan, pero el TST trabaja aunque no haya apelación debe revisar las sentencias de oficio. Tiene siempre trabajo.


Pero no se queda ahí. Tiene a su cargo lo administrativo. Cuando conoce con un carácter administrativo, lo que emite se llaman resoluciones. La resolución tiene un carácter administrativo porque no es en jurisdicción contenciosa, sino en jurisdicción graciosa. Las resoluciones no son sentencias, no adquieren autoridad de la cosa juzgada. Se pueden revocar en cualquier momento.


El doble grado de jurisdicción no es constitucional. La ley puede suprimir el segundo grado de jurisdicción en algunos casos. El doble grado es un reglamento de procedimiento. La ley lo limita, si fuera constitucional la ley no pudiera limitarlo.


Cuáles son las decisiones por resolución que el TST puede dictar?

Resolución de expedición de un certificado por Pérdida de certificado anterior.

Puede determinar los herederos. Por resolución y sin litigios.

Puede reconocer una subdivisión de un terreno. Esto lo hace administrativamente.

También puede conocer el deslinde administrativo. Esto es parecido a la subdivisión pero más corto. El deslinde es el que crea la parcela "resto" en un terreno que ha sido subdividido.

Conoce demandas en inclusión de herederos. Esto se da cuando a un heredero lo dejan "fuera".


El secretario general es una persona importante en el TST. Este tiene que ser doctor o licenciado en derecho.

El secretario general sirve de enlace entre el tribunal y los particulares. Es el que da la información a los particulares sobre un expediente. Recibe el expediente, da certificaciones de cómo va el expediente, etc.


La jurisdicción original tiene lo que se llaman "secretarios delegados". Porque el primero delega sus funciones. El secretario general delega sus funciones ante los secretarios delegados que están en tribunales de tierra de jurisdicción original.


Al secretario general del TST se le llama taquígrafo primero, y a los delegados se les llama taquígrafos segundos.


El TST tiene 8 jueces. Para conocer un caso el presidente designa 3. El presidente puede incluirse. Son 3 para evitar empates.

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